Bonjour,

L'ensemble de l'installation électrique pour les éclairages de la copropriété a été remis en état la semaine dernière.
Ainsi, les starters et ampoules des parkings RdC et sous-sol ont été vérifiés et changés pour certains d'entre eux ; les détecteurs de présence ont été contrôlés à chacun de nos étages, certaines ampoules et spots ont été changés.
Néanmoins, nous constatons que la fiabilité des détecteurs de présence n'est pas toujours celle que nous pourrions attendre...

Au delà de cette information sur l'entretien, je profite donc de ce message pour demander à chacun des résidents de bien vouloir signaler, soit par l'intermédiaire du blog, soit directement au syndic Immobilière de Toulouse, tout dysfonctionnement. C'est pour l'intérêt de nous tous de réduire la consommation d'électricité (certains détecteurs laissant la lumière allumée inutilement) et de facto le montant de nos charges.

A vous, amis voisins, de participer aussi à la maîtrise de nos charges...

En vous remerciant par avance,

Bien cordialement,

Bertrand Rives, Président conseil Syndical Rive Gauche I.

Comme annoncé précédemment, nous avons débuté la création d'une rubrique Blogs des Résidences en mentionnant le blog Lou Chicou pour ouvrir la liste.
Et bien à son tour, le blog de la résidence Jussieu Cluvier de Nice vient d'ouvrir sa rubrique où nous sommes très fiers de figurer.
En voici un petit aperçu, sur lequel vous pouvez cliquer pour accéder au blog Lou Chicou !

Bien cordialement,
Frank BONY, membre du Conseil Syndical Résidence Rive Gauche I 

Bonjour,

Nous vous présentons ici les éléments projetés lors de l'assemblée du 10 avril 2008.
Le Conseil Syndical Rive Gauche I constate la forte participation des copropriétaires présents et/ou représentés. C'est un point très satisfaisant de cette assemblée générale, la résolution concernant les actions judiciaires à mener étant un point majeur de la sauvegarde des intérêts des copropriétaires.

La présence d'une assemblée nombreuse a ainsi permis la participation active des personnes présentes, l'échange de points de vue, de réflexions, d'interrogations et d'explications. C'est ainsi qu'ont pu se prendre, en toute connaissance de cause, par l'ensemble des copropriétaires, les décisions relatives à notre résidence dans un cadre parfaitement démocratique.

Étaient présents ou représentés 48 copropriétaires, soient 6 665/10 000 tantièmes.
C'est la plus forte présence à une assemblée générale depuis la création de notre résidence, preuve de l'importance des résolutions et de la détermination du Conseil Syndical à mobiliser les copropriétaires dans l'intérêt commun de nos actions (46% de présents/représentés en 2006, 64% en 2007 lors du changement de syndic, 35% en février 2008).

Deux résolutions étaient à l'ordre du jour, reprises de l'assemblée générale du 12 février 2008.
Le Conseil Syndical, souhaite tout d'abord faire un bref résumé de la situation afin d'une part, exposer les raisons ayant conduit à la convocation d'une nouvelle assemblée générale en 2008, d'autre part informer plus précisément les copropriétaires éventuellement absents à la précédente assemblée sur les deux résolutions et enfin ouvrir les débats pour que ces résolutions soient votées en ayant en main les tenants et aboutissants de chaque problématique.

Ci-dessous les éléments projetés lors de la séance.

PROCEDURE JUDICIAIRE :
A noter, que lors de l'Assemblée Générale du 12 février 2008, il ne manquait que 25 tantièmes (sur 10 000) pour que la résolution soit adoptée. Le fait qu'une nouvelle AG soit convoquée et qu'un nombre important et vraiment représentatif de copropriétaires soient présents pour cette résolution importante est une démonstration de l'implication de tous dans la défense des intérêts de notre résidence.

Ci-dessous, le rapport d'expertise  et la réponse de la MAF, l'assurance dommage-ouvrage Une fois encore, on peut se poser la question de ce que la MAF estime être la "destination" d'un garage dans lequel on ne peut pas garer son véhicule...?
La procédure judiciaire ne concerne pas seulement l'accès aux garages, mais aussi d'autres non-conformités dont la liste, pour Rive Gauche I est consultable dans les liens ci-après.

Le Conseil Syndical évoque, avec Maître Marin l'avocate du cabinet Decker, avec laquelle le dossier a été étudié, les conséquences probables si la situation reste en l'état et les risques pris par le syndicat de copropriété. Sont évoquées également les chances de réussite dans le cas d'une action en justice. Un débat permet aux copropriétaires de poser les questions relatives à cette résolution et de voter en conséquence.

Pour cette résolution le résultat des votes est le suivant :
Ont voté POUR : 6 252
Se sont ABSTENUS : 0
Ont voté CONTRE : 413
LA RÉSOLUTION EST ADOPTÉE

Le financement de l'action est estimé à maximum 15 000 euros répartis sur trois ans (dont environ 6000 euros de frais d'expertise). En cas de jugement favorable, l'ensemble des frais d'expertise sont remboursés.
L'appel de fonds est validé comme suit pour 2008, les coûts les plus importants étant à supporter lors de la première année :
Appel de 8000 euros, répartis en trois appels au 1er mai, 1er juillet et 1er octobre 2008.
Ces appels représentent en moyenne 36,50 euros chacun par lot, cette valeur n'étant qu'indicative, puisque ne tenant pas compte des tantièmes de chaque lot.

CLAUSE D'AGGRAVATION DES CHARGES :
Cette résolution, habituelle dans la majorité des copropriétés et présentée lors de l'AG du 12 février 2008 n'avait pas été validée du fait du nombre insuffisant de copropriétaires présents.
Un débat animé s'instaure à propos de l'aspect extérieur et le standing de notre résidence. Il est évoqué le civisme et le respect de ses voisins, ainsi que le règlement intérieur.
Il est rappelé, par notre syndic Immobilière de Toulouse que les copropriétaires résidents, bien entendu, mais aussi les locataires sont tenus de respecter ce règlement. La signature du bail de location implique l'acceptation sans condition du règlement intérieur.
Le Conseil Syndical évoque le livret d'accueil qui a été mis en place et qui reprend des éléments du règlement intérieur, mais aussi un grand nombre d'informations sur le quartier, les démarches utiles à entreprendre lors d'un emménagement dans notre résidence...
Toutefois, il apparaît que ces règles issues du simple bon sens et du respect de ses voisins ne sont pas appliquées par quelques rares résidents seulement - s'arrogeant probablement le droit de se situer "au-dessus" des lois ? - comme le démontrent ces quelques exemples, déjà évoqués lors de l'assemblée du 12 février 2008 : 
Par ailleurs, les membres du Conseil Syndical sont régulièrement alertés par des résidents se plaignant de ces agissements (encombrants laissés dans le locaux à poubelles, alors qu'un service de la Mairie gratuit est à disposition, non respect du tri des déchets entraînant le refus d'enlèvement des poubelles par les éboueurs, non respect des parties communes salies inutilement ou des espaces verts piétinés, entreposage des vélos où tout autre objet hétéroclite sur les balcons,...), alors que la grande majorité des résidents se conforme à un certain civisme.

De ce fait, il n'est pas acceptable de recevoir de tels courriers :
"Mon vélo ne gêne personne" : cette personne semble vraiment mal connaître ses voisins qui viennent régulièrement se plaindre auprès des membres du Conseil Syndical pour comprendre pourquoi, alors que nous avons la chance d'avoir un local spécifique, il reste toujours des vélos sur les balcons ?
"Mon vélo bougera quand les problèmes de sécurité seront résolus" : il est clair que ce type d'argument parfaitement incongru ne fera pas avancer les choses. Pourquoi ne pas réclamer la libération du Tibet ou la fin des attaques à main armée pour accepter de payer ses impôts, par exemple ? A l'inverse de faire avancer les choses dans le bon sens, ce type de comportement aura plutôt tendance à pousser ceux qui jusqu'à présent font des efforts pour respecter le règlement, à ne plus en faire : pourquoi m'astreindrais-je à trier mes ordures ou à respecter les espaces verts, alors que, par ailleurs, d'autres font ce qu'ils veulent sans contrainte ?
A noter tout de même (sans que l'argument de ce courrier soit le moins du monde à l'origine des actions entreprises), que depuis l'éviction du syndic Carrère remplacé par l'Immobilière de Toulouse et en concertation étroite avec les membres du Conseil syndical, de nombreuses améliorations ont été mises en place :
- remplacement des briquettes et pose de parements en tôles pour empêcher l'accès aux parkings par le boulevard Koenigs,
- renforcement de la porte du bâtiment D pour éviter les effractions,
- pose d'un film dépoli sur la porte du bâtiment D pour masquer la présence de véhicules,
- pose d'un panneau signalant la vidéo-surveillance de la résidence,
- gestion nominative des badges,
- accès par badge limité à l'entrée du bâtiment où le résident habite.
En parallèle, afin d'accueillir au mieux les nouveaux résidents et se conformer au standing recherché de notre résidence :
- remise d'un livret d'accueil reprenant quelques règles pour vivre en bonne intelligence entre voisins,
- pose de panneaux d'informations dans les halls,
- pose de poubelles dans les halls évitant ainsi le jet de prospectus publicitaires par terre,
- harmonisation des boîtes aux lettres (particulièrement appréciées des facteurs, aspect visuel en ligne avec l'environnement recherché).
D'autres améliorations sont en cours de mise en oeuvre et seront bientôt réalisées.
Il y a malgré tout certains éléments exact dans ce courrier : "dépense de temps et de papier". En effet, il n'est pas acceptable que le syndic passe du temps à régler ce genre d'agissement sur le compte de l'ensemble des copropriétaires. C'est une aggravation des charges au même titre que la dégradation des parties communes. Ainsi, la résolution libellée : "l'Assemblée Générale décide que tous les frais exposés par le syndicat des copropriétaires par le fait, la faute ou la négligence d'un copropriétaire ou d'une des personnes vivant sous son toit seront imputés au copropriétaire concerné" a été votée comme suit :
ont voté POUR : 6 018
se sont ABSTENUS : 227
ont voté CONTRE : 420
LA RÉSOLUTION EST ADOPTÉE

Plus rien n'étant à l'ordre du jour, le Président de l'assemblée générale remercie les personnes présentes, rappelle l'adresse du blog de la résidence et clôt la séance.

Bien cordialement,
Frank BONY, membre du Conseil Syndical Résidence Rive Gauche I

Nous vous informons qu'une Assemblée Générale pour les copropriétaires de la Résidence Rive Gauche 1 aura lieu le :

Jeudi 10 avril 2008
à 19h00
à la salle Frédéric Mistral
5 rue du Pont de Tounis
31000 Toulouse

La convocation à cette Assemblée Générale a été jointe à l'envoi du procès verbal de l'Assemblée Générale du 12 février 2008. Ainsi, nous limitons les coûts d'expédition du courrier en recommandé.
De même, la location de la salle sera gratuite.
De ce fait les frais résultant de cette AG seront particulièrement réduits (moins de 10 euros par lot).
Nous avons également opté pour un lieu de réunion en centre ville, à 3 minutes à pied des métros Esquirol et Carmes ainsi que du parking des Carmes. L'heure de l'AG a été fixée à 19 heures du fait du nombre limité de résolutions, ce qui devrait faciliter présence des copropriétaires proches régionalement.
Nous espérons, quoiqu'il en soit, qu'en cas d'impossibilité de déplacement, les copropriétaires feront parvenir les mandats qui sont joints à la convocation (soit à une personne de leur choix, soit au Syndic Immobilière de Toulouse, ou encore à un membre du Conseil Syndical).

N'hésitez pas à contacter les membres du Conseil Syndical ou à laisser un message ici pour toute demande de renseignement à ce sujet.
ATTENTION, les mandats doivent parvenir signés AVANT l'Assemblée Générale : en l'occurence, pour éviter tout retard, il conviendrait de les expédier durant la semaine du 1er Avril.

Lors de l’Assemblée Générale du 12 février 2008, une résolution majeure n’a pas été adoptée en raison principalement du manque de participation des copropriétaires.

Le Conseil Syndical, devant l’importance particulière des conséquences négatives en résultant, et dans son rôle d’alerte auprès des copropriétaires de la résidence, a choisi de vous convoquer à nouveau pour cette résolution.

Il est donc fondamental que cette Assemblée Générale puisse cette fois-ci se dérouler avec le maximum de copropriétaires présents ou représentés pour délibérer valablement.

La résolution est la suivante :

Procédure judiciaire à l’encontre de la SCI Rive Gauche, le groupe Carrère, l’assurance Dommage Ouvrages (DO) et les autres intervenants lors de la construction de la résidence.

Dès la livraison de la résidence, le Conseil Syndical ou les copropriétaires présents ont signalé un certain nombre de non-conformités rendant, pour certaines d’entre elles, l’immeuble impropre à sa destination (notamment l’accès aux garages).

L’expertise a relevé, entre autre, deux non-conformités à la norme NFP91-120 sur les accès aux parcs de stationnement à usage privatif.

Toutefois, l’Assurance DO estime, malgré ce constat et les nombreuses jurisprudences ayant contraint les responsables à remettre en état ou à dédommager les propriétaires, ne pas devoir couvrir cette non-conformité.

Si nous restons dans la situation actuelle, il n’y a pas d’autre issue que les conséquences suivantes (au delà des frais de remise en conformité à la charge des copropriétaires) découlant de l’obligation d’information de ces non-conformités :

• moins-value sur la vente de votre bien,
• réclamation probable de vos locataires pour une diminution du loyer,
• procédure judiciaire potentielle par un ou plusieurs copropriétaires à l’encontre de notre syndicat de copropriété.

La résolution qui est proposée est donc de contester la décision de la DO et de pouvoir, le cas échéant, engager une procédure judiciaire à l’encontre des responsables.

Les membres du Conseil Syndical souhaitent ainsi vous sensibiliser sur l'importance de ce point. En effet, la préservation de votre bien et sa valorisation dépendent en tout état de cause de la remise en conformité de l’immeuble et de votre implication dans cette résolution.

Dans l'attente de vous rencontrer bientôt,

Bien cordialement,

Frank BONY, membre du Conseil Syndical Résidence Rive Gauche I

Mise à jour du 28 juin 2008

(si vous souhaitez écouter le fond sonore de ce message, cliquez sur le lecteur ci dessus)

Futurs propriétaires ou résidents, futurs voisins ou amis de passage, vous aimeriez savoir où se situe cette merveilleuse résidence, comment on s'y rend ou avoir un aperçu de son environnement. Suivez le guide qui vous mènera vers "Les Riverains"...

Nous sommes situés du 85 au 91 du Boulevard Koenigs, code postal 31300 Toulouse.
La résidence Rive Gauche est encadrée par la rue Roquemaurel au n° 10 (n° 85 du boulevard Koenigs), l'avenue de Grande Bretagne au n° 39 (n° 91 du boulevard Koenigs) et la place Barrière de Bayonne.

On constate sur la vue ci-dessus la présence au Nord d'un bâtiment faisant l'angle avec le boulevard Koenigs et l'avenue de Grande-Bretagne (place Barrière de Bayonne). Cette demeure abrite un magasin de pianos et une banque. De par sa position non alignée avec les autres immeubles de l'avenue de Grande-Bretagne, il est prévu que celle-ci disparaisse lors du réaménagement futur de la place Barrière de Bayonne.
Le magasin de pianos est prévu de s'installer dans le local commercial (actuellement vide) juste derrière cette maison, au 91 boulevard Koenigs.

Notre résidence a commencé à être construite à partir de fin 2004, les livraisons des appartements s'étalant ensuite d'octobre 2005 jusqu'au printemps 2006.
Celle ci est constituée de deux corps de bâtiments :
Un bâtiment situé le long du boulevard Koenigs ;
Un bâtiment situé derrière, que nous appelons entre nous "les villas" du fait de la présence de jardins privatifs pour les appartements des rez de chauissée.
Entre les deux, un espace vert que nous appelons "le Patio", lieu idéal pour se retrouver lors des soirées des Riverains.

Le premier bâtiment est donc composé de 4 entrées plus le portail d'accès aux parkings :

• une entrée au n° 85 boulevard Koenigs (et angle de la rue Roquemaurel) menant à 8 appartements. Du fait d'un découpage cadastral particulier et d'un permis de construire validé à une période différente du reste de la résidence, cette partie de l'immeuble a été juridiquement appelée Rive Gauche 2. L'ensemble des autres bâtiments correspond à Rive Gauche 1,

• une entrée au n° 87 boulevard Koenigs menant à 30 appartements : à la gauche de cette entrée se situe l'accès aux parkings,

• une entrée au n° 89 boulevard Koenigs correspondant à l'accès piéton vers "les villas",

• une entrée au 91 boulevard Koenigs menant à 30 appartements,

• de chaque côté du n° 91 se trouvent deux locaux commerciaux : d'une part, un salon de coiffure, et d'autre part, le local vide prévu pour le magasin de piano.

Le deuxième bâtiment (en passant par l'entrée du n° 89) est constitué de 14 appartements dont 8 rez-de-jardins.

Soit au total 84 lots

La résidence Rive Gauche est idéalement située, à quelques mètres de la Poste (au n° 33 de l'Avenue de Grande Bretagne), tout près du métro (au début de l'avenue de Grande Bretagne, place de la Patte d'Oie).

A quelques minutes de là, en descendant l'avenue Etienne Billières, on trouve le célèbre marché de Saint-Cyprien : fruits et légumes, fromages et poissons et, bien entendu, spécialités du Sud Ouest (foie gras, volailles...).

Encore quelques pas et nous arrivons au bord de la Garonne sur la rive gauche, où la verte Prairie des Filtres nous offre un magnifique spectacle.

En passant la Garonne, on arrive au coeur de Toulouse sur la Célèbre place du Capitole.

Il reste encore beaucoup de chose à voir dans Toulouse. Pourquoi ne pas prendre un vélÔToulouse pour s'y balader et rentrer ensuite tranquillement vers la Patte d'oie où une station de retour des vélos est idéalement située (au 39 avenue Billières).

Mise à jour du 28 juin 2008

Ca y est, nous avons nous aussi une station de libre service de vélo vélÔToulouse. Vraiment au pied de l'immeuble, sur la Place Barrière de Bayonne... Une bonne occasion de se dégourdir les mollets en visitant Toulouse...

A suivre...

Nous vous présentons ici les éléments ayant été projetés lors du compte rendu du Conseil Syndical.
(suite de la première partie)

Le Conseil Syndical (CS) rappelle quelques définitions relatives à la répartition des tâches entre les différents intervenants et souligne notamment le caractère bénévole des membres du CS.

Le CS évoque également l'importance de la participation de tous les copropriétaires (notamment grâce à la transmission de pouvoirs en cas d'impossibilité d'assister à l'AG).

Le CS effectue un rappel rapide des décisions approuvées lors de l'AG 2007.

Le CS passe ensuite aux actions réalisées depuis mars 2007

Rappel du fort impact budgétaire du fait d'un retour à la normale des tarifs de prestation du syndic, grâce au changement effectué, et ce dans un contexte de hausse continue des coûts de ce type de prestation. A noter, une négociation à prix inchangé pour 2007/2008.

Comme prévu, le CS a coordonné avec le Syndic l'analyse des contrats de prestation liés à la résidence et renégocié ceux-ci partout où cela était jugé pertinent. A noter, une mention particulière pour l'entretien des espaces verts : afin de limiter les coûts de remise en état du fait d'une absence de contrat mis en place par le syndic Carrère, la participation active et bénévole de certains copropriétaires résidents et de locataires, permettant ainsi une rencontre sympathique, des échanges conviviaux et un cadre de vie bien plus agréable.
Voir dans les articles suivants ces actions, en cliquant sur les liens ci-dessous :
Remise en état partie 1
Remise en état partie 2

Le CS profite de cette occasion pour remercier à nouveau ceux qui ont investi de leur temps pour le bien être commun :o)

Le CS aborde ensuite les aspects financiers et souligne la maîtrise du budget, malgré une période relativement courte pour pouvoir agir (mars à septembre 2007, alors que le budget prévisionnel était établi d'octobre 2006 à septembre 2007) depuis le changement de syndic et, entre autre, malgré le surcoût non prévu de l'entretien des espaces verts.
A noter une consommation individuelle plus élevée que prévue, qui ne pèse en rien sur les charges de fonctionnement de la résidence mais qui représente toutefois près de 70% du dépassement de l'appel de charges.

Le CS évoque les actions réalisées et note une très nette amélioration des actes d'incivisme dans notre résidence. Ceci a permis une baisse substantielle des coûts de certains postes.
Toutefois, le CS déplore l'attitude de 6 ou 7 résidents (rappelons-le sur 80 lots) qui se permettent, malgré les nombreuses relances du syndic, de ne pas respecter le règlement de copropriété, en particulier en stockant sur leur balcon ou dans leur jardin des objets parfaitement interdits :  Ceci est d'autant plus regrettable que les copropriétaires ont payé et fait poser des rack à vélos afin, justement, d'éviter ce type "d'exposition" très peu esthétique et discréditant l'image de la résidence.

Le CS passe ensuite au point principal de cette AG : les non conformités relevées sur notre résidence et notamment la sortie du garage. Pour rappel, quelques photos de la sortie impossible du sous-sol présentées lors de l'AG 2007: CLIC
Le CS rappelle que l'expert lui-même, n'ayant pu sortir en voiture du garage, considère la construction non conforme
mais la DO ne veut pas prendre en charge cette non conformité (on évoquera ici des raisons vraisemblablement financières...)
A la suite de cette réponse défavorable de la DO, le dossier a été présenté à un avocat. Ce dossier regroupe 51 points de non conformité qui sont présentés en AG (la liste ci-jointe et les photos qu'il est recommandé de télécharger sur votre disque dur si vous souhaitez la consulter - 25 pages, 47 photos) Points référé Annexe photos recours partie A Annexe photos recours partie B

Le CS passe ensuite aux actions principales qui restent à valider et qui font partie des résolutions sur lesquelles les copropriétaires auront à statuer au cours de l'AG.

Le budget 2007/08 et a été approuvé : il reste quasiment stable par rapport à 2006/2007, malgré une forte hausse des appels de charges pour la consommation individuelle d'eau et la prise en compte d'un contrat d'entretien des espaces verts (en tout + 7500 euros), ce qui traduit une baisse forte de tous les autres postes.
Les canisses sur les balcons ont été refusées. Seuls les rez-de-jardins ont l'autorisation de mettre des canisses (cette résolution avait été adoptée lors de l'AG 2006 : à cet égard, un modèle unique sera validé par le Conseil Syndical, en concertation avec les résidents concernés).
L'élagage du platane appartenant à la résidence et situé sur la boulevard Koenigs a été validé. Cet arbre touche la résidence et risque à terme de provoquer des dommages (sans compter la gêne auprès des résidents dont les fenêtres se situent juste en face).

La décision d'engager une procédure éventuelle en référé contre la DO et Carrère ainsi que les autres intervenants dans la construction de la résidence a donc été rejetée. Ce point a été évoqué en préambule dans le message du 13/02/2008.

En parallèle, notons que les comptes 2006/2007 ont été approuvés par l'AG, que quitus est donné au syndic pour sa gestion de l'exercice arrêté au 30/09/2007 et que la société l'Immoblière de Toulouse a été reconduite dans son rôle de syndic de notre résidence.

Le Président du CS remercie à nouveau les copropriétaires présents et représentés, aborde les autres points du jour (dont les résolutions ont été évoquées ci-dessus) et donne rendez-vous sur notre blog.

Bien cordialement,
Frank BONY, membre du Conseil Syndical Résidence Rive Gauche I

L'Assemblée Générale de notre résidence s'est déroulée le 12 février 2008 à Toulouse.

Le Conseil Syndical Rive Gauche I adresse ses vifs remerciements aux copropriétaires présents ou représentés à cette occasion.

Toutefois, il tient à exprimer sa profonde déception envers les copropriétaires qui ne sont pas venus, ou tout du moins, qui n'ont pas jugé utile et valable de se faire représenter à cette occasion.
En effet, les conséquences sont sérieuses, voire même extrêment graves quant à la valorisation de leur investissement. Le Conseil Syndical est d'autant plus désappointé que ses membres - rappelons-le tous bénévoles et agissant purement pour le bien-être commun de la résidence - ont tous oeuvré sans compter leur temps, pour redresser la situation désastreuse dans laquelle le précédent syndic (le syndic Carrère) l'y avait amené.
Les résultats sont éloquents quant au redressement de la situation financière, de la maîtrise des budgets, de la forte baisse des actes d'incivisme et le retour vers une résidence de standing et de convivialité entre ses habitants et ce, grace à l'action conjointe du Conseil Syndical et du nouveau syndic Immobilière de Toulouse. Le Conseil Syndical profite de cette occasion pour remercier toute l'équipe d'Immobilière de Toulouse pour la réactivité et le support apportés à l'amélioration du fonctionnement de notre résidence.

Vous trouverez donc ci-après le rapport du Conseil Syndical qui résume les actions entreprises depuis la dernière assemblée générale de 2007. La présentation effectuée avec un diaporama lors de cette assemblée et qui complète utilement ce rapport sera mise en ligne bientôt --> mise à jour du 17/02/2008, voir ici : CLIC

La participation des présents et représentés a donc atteint 3480 tantièmes sur 10 000, soit tout juste au dessus du quorum nécessaire pour que l'assemblée puisse avoir lieu (pour rappel, il faut au minimum 33% de présent pour délibérer valablement, soit 3333 tantièmes sur 10 000).
Malheureusement, une résolution particulièrement importante n'a pu a être approuvée, malgré le vote POUR de l'ensemble des participants, sauf UN : le groupe Carrère, bien entendu ! Cette résolution a été rejetée car l'ensemble des votes POUR ont représenté 3309 tantièmes, alors que 3333 étaient nécessaires, soit 25 tantièmes manquant ce qui équivaut à 0,25% !
Celle-ci concernait une action possible en référé contre l'assurance Dommage Ouvrage (DO), le groupe Carrère et les sociétés ayant participé à la construction de l'immeuble en raison des diverses mal façons constatées dans notre résidence et notamment la non conformité de la sortie de notre garage.
Cette résolution rejetée conforte le groupe Carrère dans sa tactique du refus de reconnaître ses responsabilités et sa capacité à faire traîner les choses pour décourager ceux qui réclament leur juste dû !

Les conséquences sont donc graves : en effet, nous vous rappelons que la sortie de notre garage a été jugée non conforme par l'expert de la DO, qui n'a même pas réussi à sortir en voiture du garage (voir le dossier correspondant ici : CLIC) !! Il reconnaît deux non conformités par rapport aux normes en vigueur. Par contre, la DO estime, malgré l'ensemble des jurisprudences nous donnant raison, ne pas devoir nous couvrir.

La résolution ainsi rejetée ne permet donc pas d'engager, dans l'état actuel des choses, de poursuites contre le groupe Carrère ou la DO, alors que nos chances de réussite étaient éloquentes.

Il conviendra donc, désormais, d'informer tout nouvel acquéreur d'un appartement dans notre résidence concerné par la sortie du garage de sa non conformité : on peut estimer que l'acheteur saura apprécier cette non conformité pour faire baisser le prix d'acquisition. Cinq mille, six mille, sept mille euros de moins value ?
Il faudra également évoquer ce point aux locataires à qui les copropriétaires louent leur appartement : le locataire va-t-il accepter de payer pour ne pas pouvoir se garer convenablement en raison d'un non respect des normes ? Probablement pas, ou vraisemblablement pas au niveau de prix auquel un garage aux normes pourrait prétendre.
Il ne faut pas non plus éliminer la possibilité d'une action potentielle en justice d'un ou plusieurs copropriétaires à l'encontre du syndicat de copropriété, c'est à dire nous tous ! Et dans ce cas là, la nécessité de devoir se défendre contraints et forcés.
Malheureusement, comme souligné plus haut, cette situation a été parfaitement choisie par les copropriétaires absents et non représentés. Les absents ont toujours torts, mais leur absence porte aussi un préjudice à ceux qui ont fait l'effort de se déplacer ou de se faire représenter. Ce n'est pas comme cela que nous - membres du Conseil Syndical - avions envisagé notre mise à disposition bénévole au profit de la solidarité commune.

Bien entendu, nous ne baisserons pas les bras, nous continuerons nos actions pour la défense de notre résidence, mais la marge pour faire valoir nos droits et particulièrement restreinte, à l'image de la sortie de notre garage !

Bien cordialement,
Frank BONY, membre du Conseil Syndical Résidence Rive Gauche I

Compte rendu du conseil syndical sur les activités menées depuis la dernière assemblée générale (résolution n°4 - pas de vote)

Le conseil syndical annonce la présentation du rapport d’activité depuis la dernière assemblée générale.

Auparavant, il rappelle que les membres du conseil syndical, sont des copropriétaires bénévoles qui acceptent de représenter les autres copropriétaires afin d’assurer le contrôle de la gestion de la résidence par le syndic avec notamment la mise en oeuvre des résolutions des assemblées générales.

Les propositions du conseil syndical de la précédente assemblée générale s'articulaient autour des points suivants :

Promoteur et syndic :

Pour rappel : Séparation entre syndic et promoteur de façon à préserver l'indépendance, la disponibilité et la réactivité du syndic,

• Changement du syndic Carrère pour Immobilière de Toulouse (validation en AG du 29 Mars 2007),
• Contrat négocié au même niveau de prix avec Immobilière de Toulouse pour 2007-2008, alors que la moyenne nationale pour ce poste a augmenté de 3,2% en 2006 et de 4,2% chaque année depuis 2002 (source Figaro),
• Sollicitation d'un expert pour évaluer la remise en conformité de la résidence et mettre le promoteur Carrère devant ses responsabilités,
• Expertise du 24/08/07 par l'expert de l'assurance Dommage Ouvrage (notamment sortie du parking sous-sol),
• Rencontre d'un avocat afin de lui présenter le dossier contentieux avec le Groupe Carrère / Loft-one pour choir la meilleure démarche : cf. réslution concernant les éventuelles actions judiciaires

Gestion de la résidence :



Renégociation de l'ensemble des contrats liés à la résidence.

Le syndic et le conseil syndical ont mené une étude systématique de l’ensemble des contrats liés à notre résidence dans l’objectif d’optimiser les dépenses. Il en résulte les actions suivantes mise en oeuvre depuis la dernière assemblée générale :

• Baisse des coûts du contrat d’entretien des parties communes,
• Baisse des coûts d’entretien des ascenseurs et des portails par renégociation des conditions liées aux pièces sous garanties,
• Remise en état des espaces verts du patio et mise en place d’un contrat d’entretien, le syndic Carrère n’ayant pas intégré cette prestation au cours de leur mandat (coût de remise en état : 2000 €. Objectif : se faire rembourser ces dépenses mises en œuvre en raison de la négligence du syndic Carrère dans la gestion de notre résidence : cf. résolution concernant les éventuelles actions judiciaires),
• Suppression des contrats de maintenance des VMC (contrat inutile validé par le syndic Carrère alors que le coût de maintenance est supérieur à leur éventuel remplacement),
• Utilisation à 100% des clauses de remboursement des dégradations/ vols auprès de l’assurance (pas de franchise),
• Optimisation des lignes téléphoniques (baisse des coûts) pour la sécurité des ascenseurs.
• Edition d'un livret d'accueil à l'attention des copropriétaires et des résidents rappelant le règlement intérieur,
• Livret édité et distribué à chaque nouvel arrivant : prise de conscience de la part des résidents de l’existence d’un suivi et d’une gestion de l’immeuble. Respect amélioré des parties communes (civisme, moins de dégradations volontaires…) permettant la réduction des coûts d’entretien des parties communes. Quelques résidents récalcitrants au règlement intérieur (vélos sur les balcons,…) détériorent le standing de la résidence et surchargent inutilement la gestion du syndic : Objectif 2008, des balcons en conformité avec le règlement (pas de vélos sur les balcons...).
• Pose de plots afin d'éviter le garage sauvage sur la voirie commune,
• Achat et prestation de pose validés (budget respecté) : mise en œuvre en février 2008 pour bénéficier d’une TVA à 5,5%.
• Mise en place de racks à vélos dans les locaux prévus à cet effet : fait, budget respecté.
• Sécurisation des accès à la résidence (tôles perforées remplaçant les briquettes, pas de libre accès entre parties habitées et parkings,
• Tôles perforées : Fait, budget respecté.
• Changement des poignées accès parkings / accès parties habitées (clé obligatoire),
• Pose de verre dépoli pour limiter la vue des véhicules depuis le boulevard (bâtiment D) et limiter les vols et effractions,

Divers

• Pose de panneaux d’information (noms et adresse syndic et personnes à contacter…) et de poubelles dans les halls d’entrée,
• Uniformisation des noms sur les boîtes aux lettres,
• Rajout de conteneurs pour le tri sélectif dans le bâtiment B,
• Réparation de la lumière d’accès au bâtiment D (inopérant auparavant),
• Réparation de la VMC bâtiment D.

Relations avec Carrère / Loft-one

Rencontre de difficultés du syndic Immobilière de Toulouse malgré de nombreuses relances :

• Explications portant à caution, voire douteuses, sur les dépenses engagées sous la gestion syndic Carrère et estimées indues lors de l’analyse des comptes par le conseil syndical,
• Retard de paiement des charges par le gestionnaire de biens et le co-propriétaire Carrère/ Loft-one (ex : 4 mois de retard pour 16000 euros d’impayé mettant en danger l’équilibre financier de la résidence),
• Absence de reprise des finitions, non-façons, malfaçons malgré l’engagement du Groupe Carrère et non conformité de la sortie du garage : cf. résolution concernant les éventuelles actions judiciaires,
• Impossibilité d’obtenir l’accès au logiciel gérant l’accès à la résidence (bips, télécommandes).

Nous vous rappelons que les éléments du diaporama présenté lors de cette AG sont disponibles ici : CLIC

Nous vous informons que la prochaine Assemblée Générale de notre Résidence aura lieu le :

12 février 2008
à 17h30
à La Maison Diocésaine du Christ-Roi
Salle Saint Gaudens
28 rue de l'Aude
31500 Toulouse

Cette assemblée n'est accessible qu'aux copropriétaires et/ou leurs représentants (dûment mandatés).

Toutefois, il est possible pour les résidents non propriétaires de nous laisser ici (dans les commentaires ci-dessous) toute suggestion concernant la résidence qui pourra être évoquée dans les points divers de cette assemblée.

Les points principaux de l'ordre du jour seront :

• le compte rendu du Conseil Syndical (CS) : réalisations effectuées, contrats d'entretien renégociés, amélioration des parties communes, suivi des dépenses et des budgets,...

• l'approbation des comptes sur la période Octobre 2006 à Septembre 2007,

• le budget 2007/2008,

• l'élection du CS,

• la possibilité d'engager une procédure judiciaire suite au désaccord avec le groupe Carrère/Loft One en tant que promoteur et syndic,

• les questions diverses.

Nous remercions les copropriétaires de leur participation à cette Assemblée Générale et aux résidents de leur remarques et suggestions qui pourront être incluses dans les questions diverses.

Cordialement,
Frank BONY, membre du Conseil Syndical Résidence Rive Gauche 1

Coordonnées du Syndic de notre résidence :

L'Immobilière de Toulouse
2 rue de la tuilerie
Péri Est A
31130 BALMA GRAMONT
tél. 05 62 26 03 03
fax. 05 62 26 58 23
info@immodt.com
www.immodt.com

Ci-joint la présentation diffusée lors de l'AG 2007.
Pour la consulter, il est recommandé de "cliquer droit" sur l'image ci-dessous, puis "d'enregistrer la cible sous..." afin de charger le fichier sur votre disque dur. Une fois chargée, il suffira de double cliquer dessus afin de l'ouvrir. Cette présentation est visible avec le logiciel PowerPoint, mais aussi avec la visionneuse de diaporama Powerpoint qui est gratuitement téléchargeable sur internet.

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