17 février 2008

Compte rendu Assemblée Générale du 12 février 2008 - 2ème partie (présentation éléments diaporama)

Nous vous présentons ici les éléments ayant été projetés lors du compte rendu du Conseil Syndical.
(suite de la première partie)


Le Conseil Syndical (CS) rappelle quelques définitions relatives à la répartition des tâches entre les différents intervenants et souligne notamment le caractère bénévole des membres du CS.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Le CS évoque également l'importance de la participation de tous les copropriétaires (notamment grâce à la transmission de pouvoirs en cas d'impossibilité d'assister à l'AG).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Le CS effectue un rappel rapide des décisions approuvées lors de l'AG 2007.

 

 

 

 

 

 

 

 

Le CS passe ensuite aux actions réalisées depuis mars 2007

Rappel du fort impact budgétaire du fait d'un retour à la normale des tarifs de prestation du syndic, grâce au changement effectué, et ce dans un contexte de hausse continue des coûts de ce type de prestation. A noter, une négociation à prix inchangé pour 2007/2008.

Comme prévu, le CS a coordonné avec le Syndic l'analyse des contrats de prestation liés à la résidence et renégocié ceux-ci partout où cela était jugé pertinent. A noter, une mention particulière pour l'entretien des espaces verts : afin de limiter les coûts de remise en état du fait d'une absence de contrat mis en place par le syndic Carrère, la participation active et bénévole de certains copropriétaires résidents et de locataires, permettant ainsi une rencontre sympathique, des échanges conviviaux et un cadre de vie bien plus agréable.
Voir dans les articles suivants ces actions, en cliquant sur les liens ci-dessous :
Remise en état partie 1
Remise en état partie 2

Le CS profite de cette occasion pour remercier à nouveau ceux qui ont investi de leur temps pour le bien être commun :o)


Le CS aborde ensuite les aspects financiers et souligne la maîtrise du budget, malgré une période relativement courte pour pouvoir agir (mars à septembre 2007, alors que le budget prévisionnel était établi d'octobre 2006 à septembre 2007) depuis le changement de syndic et, entre autre, malgré le surcoût non prévu de l'entretien des espaces verts.
A noter une consommation individuelle plus élevée que prévue, qui ne pèse en rien sur les charges de fonctionnement de la résidence mais qui représente toutefois près de 70% du dépassement de l'appel de charges.

 

 

 

 

 

 


Le CS évoque les actions réalisées et note une très nette amélioration des actes d'incivisme dans notre résidence. Ceci a permis une baisse substantielle des coûts de certains postes.
Toutefois, le CS déplore l'attitude de 6 ou 7 résidents (rappelons-le sur 80 lots) qui se permettent, malgré les nombreuses relances du syndic, de ne pas respecter le règlement de copropriété, en particulier en stockant sur leur balcon ou dans leur jardin des objets parfaitement interdits :  Ceci est d'autant plus regrettable que les copropriétaires ont payé et fait poser des rack à vélos afin, justement, d'éviter ce type "d'exposition" très peu esthétique et discréditant l'image de la résidence.


Ouverture sécurisée en tôle




 

 


Le CS passe ensuite au point principal de cette AG : les non conformités relevées sur notre résidence et notamment la sortie du garage. Pour rappel, quelques photos de la sortie impossible du sous-sol présentées lors de l'AG 2007: CLIC
Le CS rappelle que l'expert lui-même, n'ayant pu sortir en voiture du garage, considère la construction non conforme
mais la DO ne veut pas prendre en charge cette non conformité (on évoquera ici des raisons vraisemblablement financières...)
A la suite de cette réponse défavorable de la DO, le dossier a été présenté à un avocat. Ce dossier regroupe 51 points de non conformité qui sont présentés en AG (la liste ci-jointe et les photos qu'il est recommandé de télécharger sur votre disque dur si vous souhaitez la consulter - 25 pages, 47 photos) Points référé Annexe photos recours partie A Annexe photos recours partie B

Le CS passe ensuite aux actions principales qui restent à valider et qui font partie des résolutions sur lesquelles les copropriétaires auront à statuer au cours de l'AG.

Le budget 2007/08 et a été approuvé : il reste quasiment stable par rapport à 2006/2007, malgré une forte hausse des appels de charges pour la consommation individuelle d'eau et la prise en compte d'un contrat d'entretien des espaces verts (en tout + 7500 euros), ce qui traduit une baisse forte de tous les autres postes.
Les canisses sur les balcons ont été refusées. Seuls les rez-de-jardins ont l'autorisation de mettre des canisses (cette résolution avait été adoptée lors de l'AG 2006 : à cet égard, un modèle unique sera validé par le Conseil Syndical, en concertation avec les résidents concernés).
L'élagage du platane appartenant à la résidence et situé sur la boulevard Koenigs a été validé. Cet arbre touche la résidence et risque à terme de provoquer des dommages (sans compter la gêne auprès des résidents dont les fenêtres se situent juste en face).

La décision d'engager une procédure éventuelle en référé contre la DO et Carrère ainsi que les autres intervenants dans la construction de la résidence a donc été rejetée. Ce point a été évoqué en préambule dans le message du 13/02/2008.

En parallèle, notons que les comptes 2006/2007 ont été approuvés par l'AG, que quitus est donné au syndic pour sa gestion de l'exercice arrêté au 30/09/2007 et que la société l'Immoblière de Toulouse a été reconduite dans son rôle de syndic de notre résidence.

Le Président du CS remercie à nouveau les copropriétaires présents et représentés, aborde les autres points du jour (dont les résolutions ont été évoquées ci-dessus) et donne rendez-vous sur notre blog.

Bien cordialement,
Frank BONY, membre du Conseil Syndical Résidence Rive Gauche I


13 février 2008

Compte rendu Assemblée Générale du 12 février 2008 - 1ère partie

L'Assemblée Générale de notre résidence s'est déroulée le 12 février 2008 à Toulouse.

Le Conseil Syndical Rive Gauche I adresse ses vifs remerciements aux copropriétaires présents ou représentés à cette occasion.

Toutefois, il tient à exprimer sa profonde déception envers les copropriétaires qui ne sont pas venus, ou tout du moins, qui n'ont pas jugé utile et valable de se faire représenter à cette occasion.
En effet, les conséquences sont sérieuses, voire même extrêment graves quant à la valorisation de leur investissement. Le Conseil Syndical est d'autant plus désappointé que ses membres - rappelons-le tous bénévoles et agissant purement pour le bien-être commun de la résidence - ont tous oeuvré sans compter leur temps, pour redresser la situation désastreuse dans laquelle le précédent syndic (le syndic Carrère) l'y avait amené.
Les résultats sont éloquents quant au redressement de la situation financière, de la maîtrise des budgets, de la forte baisse des actes d'incivisme et le retour vers une résidence de standing et de convivialité entre ses habitants et ce, grace à l'action conjointe du Conseil Syndical et du nouveau syndic Immobilière de Toulouse. Le Conseil Syndical profite de cette occasion pour remercier toute l'équipe d'Immobilière de Toulouse pour la réactivité et le support apportés à l'amélioration du fonctionnement de notre résidence.

Vous trouverez donc ci-après le rapport du Conseil Syndical qui résume les actions entreprises depuis la dernière assemblée générale de 2007. La présentation effectuée avec un diaporama lors de cette assemblée et qui complète utilement ce rapport sera mise en ligne bientôt --> mise à jour du 17/02/2008, voir ici : CLIC

La participation des présents et représentés a donc atteint 3480 tantièmes sur 10 000, soit tout juste au dessus du quorum nécessaire pour que l'assemblée puisse avoir lieu (pour rappel, il faut au minimum 33% de présent pour délibérer valablement, soit 3333 tantièmes sur 10 000).
Malheureusement, une résolution particulièrement importante n'a pu a être approuvée, malgré le vote POUR de l'ensemble des participants, sauf UN : le groupe Carrère, bien entendu ! Cette résolution a été rejetée car l'ensemble des votes POUR ont représenté 3309 tantièmes, alors que 3333 étaient nécessaires, soit 25 tantièmes manquant ce qui équivaut à 0,25% !
Celle-ci concernait une action possible en référé contre l'assurance Dommage Ouvrage (DO), le groupe Carrère et les sociétés ayant participé à la construction de l'immeuble en raison des diverses mal façons constatées dans notre résidence et notamment la non conformité de la sortie de notre garage.
Cette résolution rejetée conforte le groupe Carrère dans sa tactique du refus de reconnaître ses responsabilités et sa capacité à faire traîner les choses pour décourager ceux qui réclament leur juste dû !

Les conséquences sont donc graves : en effet, nous vous rappelons que la sortie de notre garage a été jugée non conforme par l'expert de la DO, qui n'a même pas réussi à sortir en voiture du garage (voir le dossier correspondant ici : CLIC) !! Il reconnaît deux non conformités par rapport aux normes en vigueur. Par contre, la DO estime, malgré l'ensemble des jurisprudences nous donnant raison, ne pas devoir nous couvrir.

La résolution ainsi rejetée ne permet donc pas d'engager, dans l'état actuel des choses, de poursuites contre le groupe Carrère ou la DO, alors que nos chances de réussite étaient éloquentes.

Il conviendra donc, désormais, d'informer tout nouvel acquéreur d'un appartement dans notre résidence concerné par la sortie du garage de sa non conformité : on peut estimer que l'acheteur saura apprécier cette non conformité pour faire baisser le prix d'acquisition. Cinq mille, six mille, sept mille euros de moins value ?
Il faudra également évoquer ce point aux locataires à qui les copropriétaires louent leur appartement : le locataire va-t-il accepter de payer pour ne pas pouvoir se garer convenablement en raison d'un non respect des normes ? Probablement pas, ou vraisemblablement pas au niveau de prix auquel un garage aux normes pourrait prétendre.
Il ne faut pas non plus éliminer la possibilité d'une action potentielle en justice d'un ou plusieurs copropriétaires à l'encontre du syndicat de copropriété, c'est à dire nous tous ! Et dans ce cas là, la nécessité de devoir se défendre contraints et forcés.
Malheureusement, comme souligné plus haut, cette situation a été parfaitement choisie par les copropriétaires absents et non représentés. Les absents ont toujours torts, mais leur absence porte aussi un préjudice à ceux qui ont fait l'effort de se déplacer ou de se faire représenter. Ce n'est pas comme cela que nous - membres du Conseil Syndical - avions envisagé notre mise à disposition bénévole au profit de la solidarité commune.

Bien entendu, nous ne baisserons pas les bras, nous continuerons nos actions pour la défense de notre résidence, mais la marge pour faire valoir nos droits et particulièrement restreinte, à l'image de la sortie de notre garage !

Bien cordialement,
Frank BONY, membre du Conseil Syndical Résidence Rive Gauche I

Compte rendu du conseil syndical sur les activités menées depuis la dernière assemblée générale (résolution n°4 - pas de vote)

 

 

Le conseil syndical annonce la présentation du rapport d’activité depuis la dernière assemblée générale.

 

Auparavant, il rappelle que les membres du conseil syndical, sont des copropriétaires bénévoles qui acceptent de représenter les autres copropriétaires afin d’assurer le contrôle de la gestion de la résidence par le syndic avec notamment la mise en oeuvre des résolutions des assemblées générales.

 

Les propositions du conseil syndical de la précédente assemblée générale s'articulaient autour des points suivants :

Promoteur et syndic :

Pour rappel : Séparation entre syndic et promoteur de façon à préserver l'indépendance, la disponibilité et la réactivité du syndic,

  • Changement du syndic Carrère pour Immobilière de Toulouse (validation en AG du 29 Mars 2007),
  • Contrat négocié au même niveau de prix avec Immobilière de Toulouse pour 2007-2008, alors que la moyenne nationale pour ce poste a augmenté de 3,2% en 2006 et de 4,2% chaque année depuis 2002 (source Figaro),
  • Sollicitation d'un expert pour évaluer la remise en conformité de la résidence et mettre le promoteur Carrère devant ses responsabilités,
  • Expertise du 24/08/07 par l'expert de l'assurance Dommage Ouvrage (notamment sortie du parking sous-sol),
  • Rencontre d'un avocat afin de lui présenter le dossier contentieux avec le Groupe Carrère / Loft-one pour choir la meilleure démarche : cf. réslution concernant les éventuelles actions judiciaires

Gestion de la résidence :



Renégociation de l'ensemble des contrats liés à la résidence.

Le syndic et le conseil syndical ont mené une étude systématique de l’ensemble des contrats liés à notre résidence dans l’objectif d’optimiser les dépenses. Il en résulte les actions suivantes mise en oeuvre depuis la dernière assemblée générale :

  • Baisse des coûts du contrat d’entretien des parties communes,
  • Baisse des coûts d’entretien des ascenseurs et des portails par renégociation des conditions liées aux pièces sous garanties,
  • Remise en état des espaces verts du patio et mise en place d’un contrat d’entretien, le syndic Carrère n’ayant pas intégré cette prestation au cours de leur mandat (coût de remise en état : 2000 €. Objectif : se faire rembourser ces dépenses mises en œuvre en raison de la négligence du syndic Carrère dans la gestion de notre résidence : cf. résolution concernant les éventuelles actions judiciaires),
  • Suppression des contrats de maintenance des VMC (contrat inutile validé par le syndic Carrère alors que le coût de maintenance est supérieur à leur éventuel remplacement),
  • Utilisation à 100% des clauses de remboursement des dégradations/ vols auprès de l’assurance (pas de franchise),
  • Optimisation des lignes téléphoniques (baisse des coûts) pour la sécurité des ascenseurs.
  • Edition d'un livret d'accueil à l'attention des copropriétaires et des résidents rappelant le règlement intérieur,
  • Livret édité et distribué à chaque nouvel arrivant : prise de conscience de la part des résidents de l’existence d’un suivi et d’une gestion de l’immeuble. Respect amélioré des parties communes (civisme, moins de dégradations volontaires…) permettant la réduction des coûts d’entretien des parties communes. Quelques résidents récalcitrants au règlement intérieur (vélos sur les balcons,…) détériorent le standing de la résidence et surchargent inutilement la gestion du syndic : Objectif 2008, des balcons en conformité avec le règlement (pas de vélos sur les balcons...).
  • Pose de plots afin d'éviter le garage sauvage sur la voirie commune,
  • Achat et prestation de pose validés (budget respecté) : mise en œuvre en février 2008 pour bénéficier d’une TVA à 5,5%.
  • Mise en place de racks à vélos dans les locaux prévus à cet effet : fait, budget respecté.
  • Sécurisation des accès à la résidence (tôles perforées remplaçant les briquettes, pas de libre accès entre parties habitées et parkings,
  • Tôles perforées : Fait, budget respecté.
  • Changement des poignées accès parkings / accès parties habitées (clé obligatoire),
  • Pose de verre dépoli pour limiter la vue des véhicules depuis le boulevard (bâtiment D) et limiter les vols et effractions,


Divers

  • Pose de panneaux d’information (noms et adresse syndic et personnes à contacter…) et de poubelles dans les halls d’entrée,
  • Uniformisation des noms sur les boîtes aux lettres,
  • Rajout de conteneurs pour le tri sélectif dans le bâtiment B,
  • Réparation de la lumière d’accès au bâtiment D (inopérant auparavant),
  • Réparation de la VMC bâtiment D.


Relations avec Carrère / Loft-one

Rencontre de difficultés du syndic Immobilière de Toulouse malgré de nombreuses relances :

  • Explications portant à caution, voire douteuses, sur les dépenses engagées sous la gestion syndic Carrère et estimées indues lors de l’analyse des comptes par le conseil syndical,
  • Retard de paiement des charges par le gestionnaire de biens et le co-propriétaire Carrère/ Loft-one (ex : 4 mois de retard pour 16000 euros d’impayé mettant en danger l’équilibre financier de la résidence),
  • Absence de reprise des finitions, non-façons, malfaçons malgré l’engagement du Groupe Carrère et non conformité de la sortie du garage : cf. résolution concernant les éventuelles actions judiciaires,
  • Impossibilité d’obtenir l’accès au logiciel gérant l’accès à la résidence (bips, télécommandes).

 

Nous vous rappelons que les éléments du diaporama présenté lors de cette AG sont disponibles ici : CLIC

 

24 janvier 2008

Assemblée Générale du 12 février 08

Nous vous informons que la prochaine Assemblée Générale de notre Résidence aura lieu le :

12 février 2008
à 17h30
à La Maison Diocésaine du Christ-Roi
Salle Saint Gaudens
28 rue de l'Aude
31500 Toulouse

Cette assemblée n'est accessible qu'aux copropriétaires et/ou leurs représentants (dûment mandatés).

Toutefois, il est possible pour les résidents non propriétaires de nous laisser ici (dans les commentaires ci-dessous) toute suggestion concernant la résidence qui pourra être évoquée dans les points divers de cette assemblée.

Les points principaux de l'ordre du jour seront :

  • le compte rendu du Conseil Syndical (CS) : réalisations effectuées, contrats d'entretien renégociés, amélioration des parties communes, suivi des dépenses et des budgets,...
  • l'approbation des comptes sur la période Octobre 2006 à Septembre 2007,

  • le budget 2007/2008,

  • l'élection du CS,

  • la possibilité d'engager une procédure judiciaire suite au désaccord avec le groupe Carrère/Loft One en tant que promoteur et syndic,

  • les questions diverses.

Nous remercions les copropriétaires de leur participation à cette Assemblée Générale et aux résidents de leur remarques et suggestions qui pourront être incluses dans les questions diverses.

Cordialement,
Frank BONY, membre du Conseil Syndical Résidence Rive Gauche 1