Compte rendu Assemblée Générale du 12 février 2008 - 1ère partie

L'Assemblée Générale de notre résidence s'est déroulée le 12 février 2008 à Toulouse.

Le Conseil Syndical Rive Gauche I adresse ses vifs remerciements aux copropriétaires présents ou représentés à cette occasion.

Toutefois, il tient à exprimer sa profonde déception envers les copropriétaires qui ne sont pas venus, ou tout du moins, qui n'ont pas jugé utile et valable de se faire représenter à cette occasion.
En effet, les conséquences sont sérieuses, voire même extrêment graves quant à la valorisation de leur investissement. Le Conseil Syndical est d'autant plus désappointé que ses membres - rappelons-le tous bénévoles et agissant purement pour le bien-être commun de la résidence - ont tous oeuvré sans compter leur temps, pour redresser la situation désastreuse dans laquelle le précédent syndic (le syndic Carrère) l'y avait amené.
Les résultats sont éloquents quant au redressement de la situation financière, de la maîtrise des budgets, de la forte baisse des actes d'incivisme et le retour vers une résidence de standing et de convivialité entre ses habitants et ce, grace à l'action conjointe du Conseil Syndical et du nouveau syndic Immobilière de Toulouse. Le Conseil Syndical profite de cette occasion pour remercier toute l'équipe d'Immobilière de Toulouse pour la réactivité et le support apportés à l'amélioration du fonctionnement de notre résidence.

Vous trouverez donc ci-après le rapport du Conseil Syndical qui résume les actions entreprises depuis la dernière assemblée générale de 2007. La présentation effectuée avec un diaporama lors de cette assemblée et qui complète utilement ce rapport sera mise en ligne bientôt --> mise à jour du 17/02/2008, voir ici : CLIC

La participation des présents et représentés a donc atteint 3480 tantièmes sur 10 000, soit tout juste au dessus du quorum nécessaire pour que l'assemblée puisse avoir lieu (pour rappel, il faut au minimum 33% de présent pour délibérer valablement, soit 3333 tantièmes sur 10 000).
Malheureusement, une résolution particulièrement importante n'a pu a être approuvée, malgré le vote POUR de l'ensemble des participants, sauf UN : le groupe Carrère, bien entendu ! Cette résolution a été rejetée car l'ensemble des votes POUR ont représenté 3309 tantièmes, alors que 3333 étaient nécessaires, soit 25 tantièmes manquant ce qui équivaut à 0,25% !
Celle-ci concernait une action possible en référé contre l'assurance Dommage Ouvrage (DO), le groupe Carrère et les sociétés ayant participé à la construction de l'immeuble en raison des diverses mal façons constatées dans notre résidence et notamment la non conformité de la sortie de notre garage.
Cette résolution rejetée conforte le groupe Carrère dans sa tactique du refus de reconnaître ses responsabilités et sa capacité à faire traîner les choses pour décourager ceux qui réclament leur juste dû !

Les conséquences sont donc graves : en effet, nous vous rappelons que la sortie de notre garage a été jugée non conforme par l'expert de la DO, qui n'a même pas réussi à sortir en voiture du garage (voir le dossier correspondant ici : CLIC) !! Il reconnaît deux non conformités par rapport aux normes en vigueur. Par contre, la DO estime, malgré l'ensemble des jurisprudences nous donnant raison, ne pas devoir nous couvrir.

La résolution ainsi rejetée ne permet donc pas d'engager, dans l'état actuel des choses, de poursuites contre le groupe Carrère ou la DO, alors que nos chances de réussite étaient éloquentes.

Il conviendra donc, désormais, d'informer tout nouvel acquéreur d'un appartement dans notre résidence concerné par la sortie du garage de sa non conformité : on peut estimer que l'acheteur saura apprécier cette non conformité pour faire baisser le prix d'acquisition. Cinq mille, six mille, sept mille euros de moins value ?
Il faudra également évoquer ce point aux locataires à qui les copropriétaires louent leur appartement : le locataire va-t-il accepter de payer pour ne pas pouvoir se garer convenablement en raison d'un non respect des normes ? Probablement pas, ou vraisemblablement pas au niveau de prix auquel un garage aux normes pourrait prétendre.
Il ne faut pas non plus éliminer la possibilité d'une action potentielle en justice d'un ou plusieurs copropriétaires à l'encontre du syndicat de copropriété, c'est à dire nous tous ! Et dans ce cas là, la nécessité de devoir se défendre contraints et forcés.
Malheureusement, comme souligné plus haut, cette situation a été parfaitement choisie par les copropriétaires absents et non représentés. Les absents ont toujours torts, mais leur absence porte aussi un préjudice à ceux qui ont fait l'effort de se déplacer ou de se faire représenter. Ce n'est pas comme cela que nous - membres du Conseil Syndical - avions envisagé notre mise à disposition bénévole au profit de la solidarité commune.

Bien entendu, nous ne baisserons pas les bras, nous continuerons nos actions pour la défense de notre résidence, mais la marge pour faire valoir nos droits et particulièrement restreinte, à l'image de la sortie de notre garage !

Bien cordialement,
Frank BONY, membre du Conseil Syndical Résidence Rive Gauche I

Compte rendu du conseil syndical sur les activités menées depuis la dernière assemblée générale (résolution n°4 - pas de vote)

Le conseil syndical annonce la présentation du rapport d’activité depuis la dernière assemblée générale.

Auparavant, il rappelle que les membres du conseil syndical, sont des copropriétaires bénévoles qui acceptent de représenter les autres copropriétaires afin d’assurer le contrôle de la gestion de la résidence par le syndic avec notamment la mise en oeuvre des résolutions des assemblées générales.

Les propositions du conseil syndical de la précédente assemblée générale s'articulaient autour des points suivants :

Promoteur et syndic :

Pour rappel : Séparation entre syndic et promoteur de façon à préserver l'indépendance, la disponibilité et la réactivité du syndic,

• Changement du syndic Carrère pour Immobilière de Toulouse (validation en AG du 29 Mars 2007),
• Contrat négocié au même niveau de prix avec Immobilière de Toulouse pour 2007-2008, alors que la moyenne nationale pour ce poste a augmenté de 3,2% en 2006 et de 4,2% chaque année depuis 2002 (source Figaro),
• Sollicitation d'un expert pour évaluer la remise en conformité de la résidence et mettre le promoteur Carrère devant ses responsabilités,
• Expertise du 24/08/07 par l'expert de l'assurance Dommage Ouvrage (notamment sortie du parking sous-sol),
• Rencontre d'un avocat afin de lui présenter le dossier contentieux avec le Groupe Carrère / Loft-one pour choir la meilleure démarche : cf. réslution concernant les éventuelles actions judiciaires

Gestion de la résidence :

Renégociation de l'ensemble des contrats liés à la résidence.

Le syndic et le conseil syndical ont mené une étude systématique de l’ensemble des contrats liés à notre résidence dans l’objectif d’optimiser les dépenses. Il en résulte les actions suivantes mise en oeuvre depuis la dernière assemblée générale :

• Baisse des coûts du contrat d’entretien des parties communes,
• Baisse des coûts d’entretien des ascenseurs et des portails par renégociation des conditions liées aux pièces sous garanties,
• Remise en état des espaces verts du patio et mise en place d’un contrat d’entretien, le syndic Carrère n’ayant pas intégré cette prestation au cours de leur mandat (coût de remise en état : 2000 €. Objectif : se faire rembourser ces dépenses mises en œuvre en raison de la négligence du syndic Carrère dans la gestion de notre résidence : cf. résolution concernant les éventuelles actions judiciaires),
• Suppression des contrats de maintenance des VMC (contrat inutile validé par le syndic Carrère alors que le coût de maintenance est supérieur à leur éventuel remplacement),
• Utilisation à 100% des clauses de remboursement des dégradations/ vols auprès de l’assurance (pas de franchise),
• Optimisation des lignes téléphoniques (baisse des coûts) pour la sécurité des ascenseurs.
• Edition d'un livret d'accueil à l'attention des copropriétaires et des résidents rappelant le règlement intérieur,
• Livret édité et distribué à chaque nouvel arrivant : prise de conscience de la part des résidents de l’existence d’un suivi et d’une gestion de l’immeuble. Respect amélioré des parties communes (civisme, moins de dégradations volontaires…) permettant la réduction des coûts d’entretien des parties communes. Quelques résidents récalcitrants au règlement intérieur (vélos sur les balcons,…) détériorent le standing de la résidence et surchargent inutilement la gestion du syndic : Objectif 2008, des balcons en conformité avec le règlement (pas de vélos sur les balcons...).
• Pose de plots afin d'éviter le garage sauvage sur la voirie commune,
• Achat et prestation de pose validés (budget respecté) : mise en œuvre en février 2008 pour bénéficier d’une TVA à 5,5%.
• Mise en place de racks à vélos dans les locaux prévus à cet effet : fait, budget respecté.
• Sécurisation des accès à la résidence (tôles perforées remplaçant les briquettes, pas de libre accès entre parties habitées et parkings,
• Tôles perforées : Fait, budget respecté.
• Changement des poignées accès parkings / accès parties habitées (clé obligatoire),
• Pose de verre dépoli pour limiter la vue des véhicules depuis le boulevard (bâtiment D) et limiter les vols et effractions,

Divers

• Pose de panneaux d’information (noms et adresse syndic et personnes à contacter…) et de poubelles dans les halls d’entrée,
• Uniformisation des noms sur les boîtes aux lettres,
• Rajout de conteneurs pour le tri sélectif dans le bâtiment B,
• Réparation de la lumière d’accès au bâtiment D (inopérant auparavant),
• Réparation de la VMC bâtiment D.

Relations avec Carrère / Loft-one

Rencontre de difficultés du syndic Immobilière de Toulouse malgré de nombreuses relances :

• Explications portant à caution, voire douteuses, sur les dépenses engagées sous la gestion syndic Carrère et estimées indues lors de l’analyse des comptes par le conseil syndical,
• Retard de paiement des charges par le gestionnaire de biens et le co-propriétaire Carrère/ Loft-one (ex : 4 mois de retard pour 16000 euros d’impayé mettant en danger l’équilibre financier de la résidence),
• Absence de reprise des finitions, non-façons, malfaçons malgré l’engagement du Groupe Carrère et non conformité de la sortie du garage : cf. résolution concernant les éventuelles actions judiciaires,
• Impossibilité d’obtenir l’accès au logiciel gérant l’accès à la résidence (bips, télécommandes).

Nous vous rappelons que les éléments du diaporama présenté lors de cette AG sont disponibles ici : CLIC

Comments

[elliryc]

Bonjour!

Et bien, je découvre par vos messages les joies de la copropriété... J'espère pour vous que tout ira dans le bon sens. Votre blog montre au quotidien une chouette idée de la copropriété et j'espère que son esprit perdurera au sein de votre conseil.

Allez, courage! Et même si les messages sont parfois durs à lire pour certains, il faut se dire que c'est mieux de pouvoir en échanger ici que de ne rien dire (en vrai ou en virtuel).

A plus

Elliryc

[Conseil Syndical]

Merci à vous pour vos commentaires concernant la (non) présence des personnes concernées aux AG.

Bien entendu, nous savons qu'il est très difficile de satisfaire tout le monde quant aux dates choisies, aux horaires, aux lieux de réunion, etc., les motivations des uns étant parfois (ou souvent ?) contraires à celles des autres, et les obligations et contraintes parfois plus importantes qu'une assemblée générale...

Comme évoqué de vive voix avec Nicolas et Virginie, nous apprécions votre commentaire et constatons que vous êtes, à ce jour, les seuls non présents à vous manifester, preuve de votre attachement réel à la gestion raisonnée de notre résidence. Nous savons que votre absence n'était pas une négligence de votre part, votre commentaire du 30 janvier dernier le démontrant particulièrement.

Pour le témoignage de Sophie : nous nous sommes fait la réflexion suivante. Si les personnes concernées ne sont pas venues, c'est que finalement tout fonctionne bien dans la résidence (sinon, nous aurions eu une vague de contestation sur tel ou tel point : budget dépassé, dégradation de l'immeuble, etc.). C'est donc un point positif qui concerne directement le Conseil Syndical. Il n'est pas question, bien entendu, de provoquer le mécontentement des copropriétaires en laissant volontairement se détériorer la situation uniquement pour avoir du monde à l'AG !!

Par contre, nous savons maintenant que notre action doit s'effectuer bien en amont de ces réunions pour que les copropriétaires viennent ou se fasse représenter. C'est donc probablement de la responsabilité du conseil syndical de trouver les arguments permettant de motiver les personnes concernées.
Nous y travaillerons donc dans ce sens désormais.

C'est peut-être cette orientation qu'il faut "travailler" dans la crèche de Sophie pour que les parents se sentent concernés et plus impliqués pour qu'ils fassent "l'effort" de venir à vos réunions ?
Quoiqu'il en soit, nous vous souhaitons bon courage à votre association, étant tout à fait conscients que le bénévolat peut parfois étonnamment laisser place à une certaine ingratitude ;o)

Bien cordialement
Le Conseil Syndical Rive Gauche I

[Sophie]

Tiens, tiens ...
Je vois que pour toutes les associations, le problème est récurrent ...
Ma fille est en crèche associative, ce qui demande une certaine implication des parents. Et franchement pas grand chose : une assemblée générale 3 fois par an, les courses 1 fois par trimestre ...
Dernière assemblée générale, nous étions 12 parents sur 38 ...toujours les mêmes.
j'ai pu voir la déception du personnel, autrement plus impliqué dans la vie de cette crèche, et pour cause, c'est leur employeur. Et la crèche, c'est nous, les parents, nous, donc, les employeurs ... Je suis sidérée par l'attitude de ces parents qui promettent monts et merveille pour avoir une place et qui ensuite, se contentent de déposer leur patit paquet, sans rien vouloir savoir d'autre. Ils ont eu une place, rien d'autre n'a d'importance...
Bien sûr, pour les Riverains ce n'est pas tout à fait la même chose, pourtant en vous lisant, j'ai l'impression d'être en terrain familier !
Bon courage à vous tous,
Sophie

[Nico et Virgi]

Bonjour.
Nous tenions à intervenir suite aux repproches faits concernant l'absence de certains propriétaires (dont nous faisions partie) lors de l'AG .
Cette absence n'est pas du tout un manque d'implication de notre part dans la résidence, bien au contraire.
Nous sommes tout à fait d'accord de l'utilité de la présence des copropriétaires pour l'assemblée générale, mais au vu du nombre important de propriétaires absents lors de cette reunion, la question qu'il faut ce poser (et que nous avions soulevée) est peut être celle de l'horaire peu adéquate en milieu de semaine.
Mais à l'annonce de la date et de ''l'horaire '' retenu nous avions indiqué notre difficulté pour nous rendre à la reunion.
Il est vrai que nous aurions pu nous faire représenter, mais récemment arrivés dans la résidence, il est difficile pour nous de nous faire représenter puisque nous ne connaissons pas suffisamment bien d'autres propriétaires.
Ce blog est un moyen intéressent de communication au sein de notre résidence. Mais faisons attention de ne pas s'en servir comme défouloire quand un problème ou un message doit être indiqué.
Personnelement si le fait de ne pas avoir pu nous rendre à l'AG à causé préjudice pour le bon fontionnement de la résidence, nous apprecions moyennement la manière écrite et inculpatrice de nous indiquer la ''profonde déception envers les copropriétaires qui ne sont pas venus'' amenant à des ''conséquences sérieuses voire extrêment graves''.
A l'avenir serait-il pas plus judicieux de faire la réunion à partir de 19h00- 19h30 en fin de semaine et dans le quartier.

En espérant que ce type de message soit le premier et le dernier pour plutôt ensuite parler de la pluie et du beau temps ou des différents tumultes de BROOKY.

Bien à vous.

Nicolas et Virginie

[Conseil syndical]

Bonjour,

Merci pour votre mail.
Nous sommes désolés de cette situation.

1/ avez-vous regardé et changé la pile de votre badge (le témoin rouge doit clignoter quand on appuie sur l'un des deux boutons) ?
2/ si la pile s'use trop vite, vérifier que votre badge ne soit pas positionné de manière à ce que les boutons de commande soient toujours en marche (dans un sac, par exemple).

Enfin, après avoir vérifié les deux points ci-dessus, vous pouvez contacter le syndic, qui désormais pourra vous attribuer, le cas échéant, un nouveau badge, le système de gestion étant désormais sous son contrôle.

Merci de nous tenir informés.
Bien cordialement
Le conseil syndical Rive Gauche I